Como funciona a devolução de imóvel alugado? Entenda

Um em cada cinco brasileiros mora de aluguel. É o que mostra o Censo Demográfico 2022, do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Diante desse cenário, após alugar um imóvel, muitos podem ter dúvidas sobre as regras para o momento em que ele será devolvido.

No geral, casas ou apartamentos alugados devem ser entregues pelo inquilino no mesmo estado em que o imóvel foi recebido. Aliás, esse é um dos principais pontos que podem ser exigidos pelo proprietário.

Mas é importante que essa e outras possíveis normas estejam descritas, principalmente, no contrato de locação. Isso porque, conforme explica João Pedro Silvestrini, advogado especialista em direito do consumidor e processo civil, cada documento tem suas particularidades, respeitando a Lei do Inquilinato e, até mesmo, o Código Civil brasileiro.

A vistoria é outro ponto que demanda atenção tanto do inquilino quanto do proprietário. Ao ser realizado antes da entrada no espaço para morar, o procedimento avalia as condições já existentes no local – que vão desde o estado da pintura e das portas até o funcionamento de equipamentos, como ar-condicionado. As observações destacadas no laudo da primeira vistoria servem como base para a vistoria de saída – o que auxilia a evitar pedidos fora do que está no contrato.

Principais deveres e direitos do inquilino

Além de entregar o espaço nas mesmas condições que estava ao ser alugado, pode ser exigido ao inquilino que o condomínio e as contas de serviços essenciais – como água, luz e internet – sejam quitados dentro do período de locação firmado no contrato.

João também cita a necessidade de cuidar da limpeza do local e de realizar os reparos necessários estabelecidos no contrato.

Ainda, caso o inquilino tenha deixado um determinado valor com a imobiliária ao contratar um aluguel – como uma garantia financeira para uma futura dívida – e ele não tiver despesas pendentes, a quantia depositada deve ser devolvida – e reajustada. No setor imobiliário, esse tipo de reserva de dinheiro feita pelo locatário se chama caução.

“A caução se refere a um valor de dois ou três aluguéis, que o inquilino já deposita à vista e deixa em propriedade da imobiliária. Por exemplo, se ele não pagar alguma despesa do imóvel, como um aluguel, tem um dinheiro de caução para garantir a quitação dessa dívida. Caso esse dinheiro não seja usado, o inquilino tem direito de reavê-lo”, explica João.

Desgaste natural x dano causado

O morador de um local alugado deve conservar o ambiente, cuidando de sua higienização, por exemplo. No entanto, caso algum item tenha sofrido um desgaste natural, ele não pode ser responsabilizado por isso ao devolver a casa ou o apartamento, conforme João.

O desgaste natural se refere à deterioração gradual de um material, conforme o seu uso. Esse tipo de degradação é algo esperado, pois faz parte da durabilidade de um item. Em um imóvel, alguns exemplos desse caso são torneiras enferrujadas e piso que foi gasto.

De acordo com João, o que pode acontecer ao fechar um contrato é o proprietário ou a imobiliária responsável pelo aluguel pedir que o imóvel pintado também seja entregue pintado, como uma forma de conservação.

Agora, quando se trata de dano, cabe ao inquilino a realização de um reparo. Essa situação envolve negligência ou mau uso de algum material, como fiação danificada, portas, paredes ou azulejos quebrados, entre outros. Na Lei do Inquilinato, um dos tópicos diz que é responsabilidade do locatário:

• Realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos.

Se uma vistoria de entrada foi realizada, a vistoria de saída também pode mostrar se algo foi danificado durante o aluguel. Vale citar que quando se trata dos deveres do locador (proprietário), a Lei do Inquilinato destaca o seguinte ponto:

• Fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes.

Aliás, quando se trata de danos anteriores ao aluguel, quem deve arcar com esses custos é o proprietário do lugar. Também é de responsabilidade do locador os gastos com reformas na estrutura do imóvel, caso sejam necessárias.

Vistoria ao devolver um imóvel

Klaus Oliveira, engenheiro de software, enfrentou alguns desafios na entrega de um apartamento alugado. “Após a vistoria, foram apontados alguns itens para reparação. Um deles era sobre o reparo de uma porta que eu não me recordava se já estava ruim. O outro era relacionado à pintura”, conta.

Ele relata que alugou o imóvel sem estar pintado e, com isso, fez um acordo com o proprietário que o entregaria sem pintar. “Eles deram um prazo de alguns dias para resolver esses apontamentos, por meio de contestação ou pagamento. Assim, consegui contestar a parte da pintura. Também falei com o proprietário e o mesmo informou que não sabia desses apontamentos”.

A parte da pintura foi cancelada. No entanto, ele precisou pagar um boleto referente à porta.

A vistoria de entrada e de saída é importante, mas não obrigatória, como destaca João. O procedimento é responsabilidade do proprietário ou da imobiliária.

“É recomendável que a vistoria seja feita, porque serve como uma proteção tanto para o inquilino quanto para o locador. Nesse laudo estará descrito como era o imóvel antes da locação e como ele ficou depois da locação. Às vezes são usadas, até mesmo, imagens”, explica.

Quando se trata desse procedimento, o advogado acrescenta a importância do inquilino e do proprietário – ou da imobiliária – acompanharem a vistoria. “É recomendável que o próprio inquilino exija a vistoria, para evitar qualquer tipo de má-fé”.

Existe um prazo para o inquilino fazer um reparo após a vistoria?

Caso seja constatada a necessidade de realizar algum reparo, após a vistoria de saída, o prazo para fazer o conserto depende do que foi definido no contrato. Mas João acrescenta que, geralmente, esse período costuma ser entre cinco e dez dias, depois do procedimento de análise do imóvel.

Se for preciso fazer um reparo, o inquilino deve ir até o local ou contratar alguém para fazer o ajuste. Até mesmo porque ele não estará mais morando no espaço.

Como identificar o que está dentro da lei e o que está fora?

Atentar-se a alguns pontos pode ajudar a evitar problemas no momento de devolver um imóvel alugado. Para isso, João elenca o seguinte:

• Tenha conhecimento sobre os tópicos no contrato de locação assinado;
• Tenha posse do laudo de vistoria de entrada e de saída;
• Consulte a Lei do Inquilinato.

“Isso também é uma relação de consumo, assim, é possível procurar órgãos de defesa do consumidor, como o Procon, para se defender contra qualquer exigência abusiva”, diz. “Também oriento a leitura das cláusulas do contrato, antes de assiná-lo. Pode procurar um profissional especializado para ajudar a entender o documento, pois uma vez que o contrato é assinado, ele faz a lei entre as partes”, finaliza.

Já reparou?

A PROTESTE é a maior associação de defesa do consumidor da América Latina e, como parte de seu propósito, está sempre atenta às necessidades do mercado brasileiro. Recentemente, lançamos a campanha Já Reparou?, que visa garantir aos consumidores o Direito de Reparo de seus produtos eletrônicos de forma acessível. A iniciativa busca combater práticas de alguns fabricantes que limitam o reparo de aparelhos ao bloquear o uso de componentes que não sejam originais ou instalados por oficinas credenciadas.

Você pode participar dessa ação e colaborar com essa conquista – acesse o site jareparou.com.br, assine e garanta esse direito. Essa vitória, entre outras coisas, amplia a aquisição de peças e manuais, reduzindo o custo de consertos para o consumidor e incentivando a sustentabilidade.