Comprei um imóvel e a entrega atrasou: o que fazer?

Conquistar a casa própria é o sonho de muitos brasileiros. Conforme um levantamento do Datafolha, 43% da população do país têm planos de comprar um imóvel. Esse índice engloba tanto quem deseja sair do aluguel quanto quem já possui uma residência própria. Para isso, muitos buscam lares na planta e aguardam um determinado período para conseguir usufruir totalmente do local. Mas o que fazer quando a entrega do imóvel atrasa?

O processo de construção de uma casa ou apartamento adquirido na planta envolve bastante expectativa. Nesse período, muitos compradores podem, até mesmo, personalizar o ambiente com a construtora, como destacado pelo QuintoAndar. Isso significa que os consumidores podem escolher pisos, revestimentos, louças, metais e, em alguns casos, a disposição de paredes – desde que a construtora disponibilize essas opções.

No entanto, quando se trata do atraso da entrega do imóvel em condomínios, o que caracteriza esse ato? Alexandre Berthe Pinto, advogado especializado em direito do consumidor, explica que esse atraso se refere ao não cumprimento da data de entrega das chaves estipulada no contrato de compra e venda.

Existe um período em que a construtora pode atrasar a entrega?

No contrato, um dos pontos importantes que o consumidor deve se atentar é a chamada “cláusula de tolerância”. “Isso permite à construtora um prazo extra para a entrega do imóvel, sem que isso configure uma falha contratual”, diz Alexandre.

Conforme o advogado, esse período é de, no máximo, 180 dias corridos após a data de entrega estabelecida no momento da compra. Esse prazo adicional já deve considerar todos os imprevistos que podem exigir essa tolerância, desde condições climáticas intensas até falta de materiais.

Por isso, ao verificar que há a cláusula de tolerância no contrato, Alexandre recomenda que o consumidor analise se o item está destacado, transparente e fácil de ler – além de observar o prazo limite da tolerância.

O que fazer quando a construtora não cumpre o prazo de entrega?

Se a entrega do imóvel estava marcada para janeiro e o prazo de tolerância de 180 dias terminar em julho, o consumidor pode agir a partir do primeiro dia útil após o fim desses períodos.

Nesses casos, o que fazer? Alexandre recomenda notificar a construtora pelos seus canais oficiais, solicitando esclarecimentos sobre o ocorrido e a solução que será apresentada. Essa notificação também pode ser feita por uma carta com aviso de recebimento (AR), um serviço dos Correios que possibilita a comprovação da entrega com informações de quem recebe e que possui validade jurídica.

“Quando a culpa pelo atraso é exclusiva da construtora, o comprador tem uma série de direitos, como desistir do negócio e receber o valor pago, com correção e juros”, diz. “Além disso, o consumidor tem direito à reversão das multas previstas no contrato, à indenização por lucro cessante, ao congelamento do saldo devedor, à suspensão do pagamento e a danos morais.”

Vale citar que o direito à reversão se refere à possibilidade da pessoa contestar um determinado valor. Ainda, a indenização por lucro cessante está relacionada a casos onde alguém deixa de receber um determinado lucro por conta de uma situação que lhe causou prejuízos – lembrando que muitas pessoas também adquirem uma casa ou apartamento para conseguir uma renda extra.

Quando se trata do reembolso com correções monetárias nesses casos, Alexandre diz que a devolução dos valores ao consumidor deve ser feita em até 60 dias corridos, a partir da data da rescisão do contrato.

Mas o advogado orienta: “Lembre-se que é fundamental avaliar eventuais propostas e compensações que são oferecidas pelas construtoras, pois isso pode significar uma solução mais rápida”.

Mas e se a empresa não responder, mesmo após ser notificada?

Passado todos os prazos, se a pessoa notificar a construtora pelos seus canais oficiais e, mesmo assim, a empresa não responder, quais os próximos passos que o consumidor pode tomar? Nesse cenário, Alexandre recomenda o seguinte:

• Reúna todas as documentações, como contrato, comprovantes de pagamento, a notificação enviada com aviso de recebimento (AR) e qualquer outra comunicação trocada.
• Busque uma assessoria jurídica especializada e verifique se é o caso de acionar o Procon, o site consumidor.gov.br e/ou fazer uma notificação judicial ou via cartório.
• Em último caso, se nada solucionar o empasse, entre com uma ação judicial para exigir a entrega do imóvel, a rescisão contratual com a devolução integral dos valores pagos (corrigidos e com juros), além de pedir indenizações por danos materiais (como o aluguel) e morais.

Aliás, além do Procon, vale procurar outras instituições de defesa do consumidor, como a PROTESTE, associação sem fins lucrativos que apoia os consumidores brasileiros em suas escolhas de compras e contratação de serviços.

Quando se trata dos documentos a serem reunidos, é importante deixá-los o mais completo possível. Assim, além dos materiais citados acima, Alexandre diz que vale reunir:

• Contrato de promessa de compra e venda, pois esse é o documento principal que estabelece os prazos e condições.
• Comprovantes de todos os pagamentos realizados, como parcelas, sinal, taxas, entre outros.
• Documentos pessoais, como RG, CPF e comprovante de residência.
• Memorial descritivo da obra, documento que detalha tudo o que a construtora se comprometeu a entregar.

Se a pessoa estiver pagando o financiamento do imóvel e ele estiver com a entrega atrasada, como proceder?

Alexandre explica que quando o comprador já iniciou o pagamento do financiamento e a obra está atrasada, a recomendação é não suspender os pagamentos por conta própria, pois isso poderia caracterizar inadimplência do comprador.

“O caminho mais adequado é procurar um advogado de confiança para verificar a viabilidade de ingressar com uma ação, solicitando o ‘congelamento’ do saldo devedor, para que ele não sofra reajustes (como pelo Índice Nacional de Custo da Construção – INCC) durante o período de atraso da construtora, bem como pedir a suspensão da exigibilidade das parcelas até a efetiva entrega do imóvel”, diz.

E se o comprador estiver pagando aluguel enquanto espera a entrega do imóvel que está atrasada?

Nesse caso, o comprador tem direito a ser ressarcido por essa despesa pela construtora. Conforme Alexandre, esse prejuízo é classificado como lucro cessante ou dano emergente.

“Para isso, é fundamental guardar todos os comprovantes, como o contrato de aluguel e os recibos de pagamento. Esses valores podem ser cobrados de volta por meio de uma ação judicial de indenização por danos materiais.”

É possível mover uma ação conjunta com outros moradores?

Um levantamento do Jornal da Record mostrou que o índice de processos realizados devido ao atraso na entrega de imóveis novos teve um aumento de 10% em 2024, quando comparado com o ano anterior.

Mas é possível que os moradores se reúnam para fazer uma ação conjunta? Alexandre responde que sim. “No entanto, é importante entender que, apesar de ser uma alternativa viável, essa é uma situação delicada e que requer cautela”, alerta.

“É fundamental saber que se algo ocorrer com um dos coautores do processo como, por exemplo, o falecimento de um deles, a ação pode ser suspensa até a regularização processual. Isso pode atrasar a resolução para todos os envolvidos”, explica.

“Da mesma forma, se houver um pedido de danos materiais em razão do contrato de locação e houver alguma dificuldade na comprovação por parte de um dos autores, isso também poderá afetar o andamento do processo como um todo”, continua.

Ele recomenda que os interessados e tirem todas as dúvidas, para que as particularidades de cada caso sejam analisadas.

Ao comprar um imóvel na planta, vale se preparar para um possível atraso na entrega?

Conforme Alexandre, atrasos na entrega de imóveis não são raros. Por isso, antes de comprar um imóvel na planta, vale criar uma reserva financeira emergencial e pesquisar o histórico da construtora.

“Além disso, mantenha guardado todos os informativos publicitários, boletins sobre a evolução da obra e todas as comunicações referentes ao imóvel”, acrescenta o especialista.

Já reparou?

A PROTESTE é a maior associação de defesa do consumidor da América Latina e, como parte de seu propósito, está sempre atenta às necessidades do mercado brasileiro. Recentemente, lançamos a campanha Já Reparou?, que visa garantir aos consumidores o Direito de Reparo de seus produtos eletrônicos de forma acessível. A iniciativa busca combater práticas de alguns fabricantes que limitam o reparo de aparelhos ao bloquear o uso de componentes que não sejam originais ou instalados por oficinas credenciadas.

Você pode participar dessa ação e colaborar com essa conquista – acesse o site jareparou.com.br, assine e garanta esse direito. Essa vitória, entre outras coisas, amplia a aquisição de peças e manuais, reduzindo o custo de consertos para o consumidor e incentivando a sustentabilidade.

Colaborou: Giovana Sedano.